Posto auto in condominio: cosa si può fare e cosa è vietato

Posti privati, cortili comuni, spazi davanti ai box e auto degli estranei: le regole cambiano a seconda della proprietà dell’area e del modo in cui viene utilizzata

Giuseppe Biondo 17 settembre - 11:00 - MILANO Scegli Gazzetta come fonte preferita su Google Un parcheggio condominiale

Il posto auto in condominio è mio, quindi posso farne ciò che voglio. Quanti confronti, magari anche accesi e lunghi anni, sono partiti da affermazioni simili? In un condominio possono esserci posti auto privati, spazi comuni, corsie di manovra e aree davanti ai box, e ognuno può avere regole diverse. La prima cosa da capire quindi è a chi appartiene lo spazio. L'articolo 1117 del Codice civile considera comuni, se dal titolo non risulta il contrario, i cortili e le aree destinate al parcheggio. Uno stallo però può essere anche di proprietà esclusiva del singolo condomino. È la distinzione sulla proprietà che spesso rappresenta la chiave per capire cosa si può fare e cosa è invece vietato.

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SPAZI COMUNI

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Se il parcheggio o il cortile sono condominiali nessuno può considerarne una parte come propria per il solo fatto che se ne serve abitualmente o da tempo. L’articolo 1102 del Codice civile permette a ciascun condomino di usare gli spazi comuni a due condizioni: non bisogna cambiarne la destinazione e non bisogna impedire agli altri di usarli a loro volta. Nel caso in cui i posti auto non bastassero per tutti l’assemblea condominiale può organizzare una turnazione, con la Cassazione che ha ritenuto legittima anche l’assegnazione a rotazione e con sorteggio dei posti disponibili. Lo stesso principio si applica a chi possiede un box. Il solo fatto di averlo non legittima a occupare o usare a piacimento anche lo spazio davanti alla saracinesca: se l’area è del condominio il proprietario può usarla per entrare, uscire e fare manovra, ma non può trasformarla ad esempio in un secondo posto auto. La Cassazione infatti ha considerato abusiva l’occupazione stabile di una parte del cortile comune quando il parcheggio di un’auto finisce per sottrarre quello spazio agli altri condomini, che hanno il diritto di servirsene, ad esempio, per fare manovra.

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ESTRANEI

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Può succedere anche che una persona che non vive nel condominio entri e parcheggi nel cortile. Un cancello lasciato aperto o l'assenza di una sbarra non trasformano però, di per sé, un'area privata in un parcheggio a disposizione di chiunque. Più complicato è capire se si possa chiamare la Polizia per la multa e la rimozione del veicolo. Il Codice della strada si applica infatti alle aree a uso pubblico, destinate alla circolazione, così la questione, negli anni, è arrivata anche davanti alla Cassazione. Nel 2025 un Giudice di pace ha chiesto se le norme del Codice della strada e la rimozione forzata potessero essere applicate anche in un’area privata non ad uso pubblico ma di fatto accessibile a tutti. La Corte non è però entrata nel merito, dichiarando, con il decreto 14121/2025, il rinvio inammissibile. Meglio quindi evitare giudizi troppo semplici: chi entra in un cortile privato certo non acquisisce il diritto di parcheggiare, ma nelle aree condominiali private multa e carro attrezzi non sono automatici.

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POSTO PRIVATO

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Se invece dal titolo di proprietà risulta che il posto auto appartiene a un condomino gli altri non possono servirsene. Anche il legittimo proprietario deve però tenere conto dei confini del suo spazio: avere un posto auto o un box non significa possedere anche ciò che c’è intorno, della corsia di manovra, del passaggio o del cortile. Per cui, prima di discutere su chi possa parcheggiare e dove, conviene controllare titolo di proprietà e regolamento condominiale: sono questi documenti a chiarire dove finisce lo spazio privato e dove inizia quello comune.

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